房价的涨跌,有哪些有规律性的预判?

2020-04-16 17:36:45     来源:房大全

大家前脚觉得受疫情影响,房价会大跌特跌,但几个热销的楼盘后脚就跟着涨价了,看吧,楼市的涨跌就是这么突然。


其实,有些时候楼市的涨跌只不过是几个项目营销政策的变化而已,当我们真的走进售楼处会发现,其实成交价与之前的价格也相差无几,那么楼市真正的涨跌有哪些有规律性的预判呢?


01房价的传倒性


所谓房价的传倒性是指全国的房价涨跌会从一线城市逐渐传递到二线、三线、四线城市,甚至是县城。


从2015年开始,深圳首先进入房价大幅度上涨的阶段,接着就是北京、上海等一线城市,逐渐蔓延到苏州等二线城市。


当然近两年的政策发生了比较多的调整,每个地方对于各自地区的楼市实行的调控不一样,加上现在各地区的房价差距逐渐变大,房价的传导性逐渐变弱,但却依然存在。


顺便说一句,上海一个总价1500万-3000万的项目,线上开盘,两百多套房子网上直接卖掉90%,一个礼拜多一点,售楼处就只剩2套房,这说明不管房价多贵都不缺少有钱人为他们买单。


当然,现在房价在调控,三四线城市很难出现这种情况。



02契税的涨跌


契税或者说营业税的整体调控也能看出政策对于楼市的态度。


2015年从深圳开始,契税逐渐降低,这也足以看出对购房者的政策上的宽松



03个人房贷首付比例


如果个人房贷首付比例下调,这也是政府鼓励买房的一种政策。


目前,菏泽商贷置业首付是25%,公积金置业的首付是30%



04看地块


房价跟地块是成正比的。


往大里说,你所在的城市决定房价。一二线城市房价自然高于三四线,市区的房价自然高于城镇。拿长沙来说,长沙的房价一直是管控的比价严格的,它的房价低于同等级的城市,所以长沙的房价不管怎么管控都会继续慢慢上调。


往小里说,项目的周边配套影响着价格。在菏泽,总有那么几家楼盘,明明自己的地理位置和配套上只能算是说的过去,又不是好的学区房,它就偏偏找不准自己的位置,期房的价格卖的要比周边的现房价格还高,这样的情况就是明显的价格与地块不匹配。


城市级别越高,发展越好,项目位置好的楼盘才能抗跌



05老破小没有价值


所谓的老破小就是离市中心远,周边配套不完善,而且居住功能又不好、有没有学区的二手房。


老破小是没有价值的。


从区位上说,老破小一般坐落在老城区比较边缘的位置,环境较差,生活舒适度低。


从居住功能上来说,老破小的设计一般都比较落后,居住起来较为拥挤,或者房子本身就存在着这样那样的问题。


另外,对于二手房来说,没有学区的老破小千万别买!没有任何价值!


不管老破小价格多低,都不要考虑。



06新区买房要慎重


新区的拿地成本要远远低于老城区,所以很多开发商宁愿选择一个较为偏僻的新区,也不会选择老城区。


拿菏泽来说,开发区、高新区都有大量的房源,但是一个城市的能量是有限的,不可能同时向两个或者多个方向发展,所以,不是所有的新区项目都会升值的,购房也得看该城市的政策具体会倾向于哪个版块。


07商业、学区、交通决定着该项目会不会涨价


看一个项目会不会涨价,那要看看它有没有涨价的资本,会升值的项目一般具有以下三个条件:第一,项目周边是否有10万平方以上的大型商业区?第二,项目的交通是否发达?第三,项目是不是有一个好的学区


一般来说,小学、初中学区升值潜力要大于高中、幼儿园学区。


拿东南片区的大市实验小学学区来说,该地块不光是菏泽最好的学区,交通也比较方便,地靠菏泽万达广场、新苏天美这些大商业区,在售的项目中达广场、菏泽中心等项目也规划有自己的大型商业区,所以该地块上的房源价格自然就会水涨船高。



当然了,楼市是多变的,影响房价的因素有很多,依照上面的条件我们也是没有百办法分之百的预测楼市的,房价是涨是跌,还是要因时、因地、因人。