等拆迁这件事,概率越来越小了

2020-04-21 15:31:21     来源:房大全

不知道大家有没有发现,菏泽市区现在的拆迁越来越少了,原先新项目周围看上去快要拆迁的地方,等了几年了,似乎被拆迁办遗忘了,迟迟没有拆迁的动静。


拆迁这件事,概率越来越小了。


414日,国务院常务会议公布了一项关于城市建设的重要政策,通告最核心的观点就是,在下阶段的城市建设中,要大力推进城镇老旧小区改造。政策的目的有两个,一个是改善居民的居住条件,第二个就是要扩大内需


据了解,今年各地计划改造城镇老旧小区大概是3.9万个,涉及到的居民有700万户左右,比去年整整增加了一倍。而且本次改造的重点对象是2000年前建成的住宅区


这就意味着,政府对于老旧小区的态度发生了非常总要的变化,以前的的棚改政策是拆、改、留,而现在政策变成了留、改、拆,对于城市住宅的建设来说,放在首要位置的,就是改造和提升,而不以前那种简单的拆除重建了。


其实,早在20193月份的政府工作报告来看,就对推进城镇老旧小区改造有所提及,在同年的12月份,中央经济会议对于老旧小区的改造再次强调并且部署了。


为啥说等拆迁这件事的概率越来越小了?



01三四线城市棚改带动的房价上涨

其实三四线城市的涨价逻辑是非常清晰的,菏泽的房价在17年左右大涨,而那个时候,也是菏泽棚改如火如荼的时候,这就是所谓的货币棚改化。当年看门大爷家中拆迁,一夜暴富,走上人生巅峰的事情至今还被人津津乐道。但是如今,没被拆迁的大爷们,因为拆迁暴富的可能性越来越小了。


所谓的棚改货币化是指,拆一套房屋,政府就直接用钱赔偿给拆迁户,让他们自己去选购市场上的房源。一方面三四线城市的房屋库存量在减少,另一方面购房需求在增加。


就在这一减一加之间,又多出很多流通的货币,然而,这些货币是握在拆迁的人的手里的,终将要方向,也会是楼市。这样便迅速启动了房地产市场。


当完成了拆迁的库存地块,棚改就慢慢的减弱了,所以棚改的实施是对当地的房价涨幅存在密切的影响的。


等一个城市拆迁的地方越来越少,拆迁的速度越来越慢的时候,这个城市的房价也会趋向于稳定。



02棚改并不能带来巨大的内需

如果你是拆迁户,你会把拆迁遣散费都投资到房产上吗?


棚改所能带来的内需其实没有想象的那么大。按照前期政府相关的实际投入,每一户棚改所占用的资金大概是在9000户左右,2020年涉及到700万户,差不多是大约能带来600多亿的投资增量,这跟房地产现在的情况相比显然是不成比例的


虽然棚改并不能带来巨大内需,但是依然会通过棚改货币化促进房地产库存的去化


现在的拆迁成本真的是越来越大了,很多老破小其实已经拆不起了



03小区拆迁被延后

对于列入提升改造的小区涉及17万个,虽然小区本身是老破小,但被改造了以后,至少710不会再拆除重建了。

所以,想要通过拆迁博取拆迁费或者置业的,将会越来越难。



04用地政策改变

上面光说拆迁变慢,变少,那城市人口在不断的增长,没有住宅的建设用地怎么办?新涌入城市的这群人应该住到哪里去呢?


这一点上,用地政策发生了改变,增加了大城市的建设用地指标


2020312日,国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》,在这个决定里,大幅度增加了省级政府的土地审批权,其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆甚至被授予永久基本农田的征收的审批权,这就意味着国家之前给大城市划定的城市边界和永久基本农田的不可逾越的红线,未来都可以根据城而发生不断的调整,只有这个城市有远远不断的人进来,就可以增加建设用地。


所以很多时候我们不能孤立的来看政策,很多政策目前就是环环相扣的,我们要学会把政策连着看


当然了,菏泽只是一个三线城市,而且是人才流失量较高的城市,所以城市化的过程相对较慢,城市需要增加的建设用地就比较少。



05供应关系的改变

就像是刚刚提到的,菏泽是一个人员流失较多的城市,所以本身对于房地产的需求量就没有那么大,菏泽现在的房产库存体量又大,在房价上就可以看出来,菏泽现在的房价已经趋于稳定,这也恰恰说明,建设用地需求较少,随之需要拆迁的地方也越来越少。



其实拆迁这件事,是一个受市场经济、城市发展和政策多重控制的事情。


没有需求,就算小区再破旧,也不会拆迁的。