不经意间,菏泽楼市在变化

2020-04-23 17:54:57     来源:房大全

​昨天一位老友跟我说,他想卖掉自己花都市场的商铺,让我给他想想办法。


花都的商铺?那得有快二十年的历史了吧。


之前的文章提到过,房地产的七年周期投资理论,但是他二十年的商铺都没有动了,我问他现在为什么想要卖掉?


他给我的答案却让我有些吃惊。


他说他想储备一些现金流


花都的商铺整体来说比较老旧了,一年的房租也挣不了多少钱,老友想要置换掉也是应该的,但是喜欢投资的他竟然选择了储备现金流,不求挣钱,开始求稳了。


菏泽楼市的启动资金在哪里?


菏泽楼市最开始的启动资金应该是大批拆迁户的拆迁资金流入市场,接着就是散户和投资者的资金了。


现如今形势下,投资者的投资态度发生了变化,由原先的买买买,到现在的求稳,持观望态度。


其实发生改变的不光是投资客,普通的购房者的心态也在发生变化。


这几天听到购房者咨询的最多的一句话就是:“现在的经济已经变成了这个样子,那房价一定会降低吧?”


但是纵观菏泽楼市,打折房源和一口价房源不少,买房送车位、送储藏室、送物业费的房源也不少,但是大幅度降价的房源还真的不多


虽然房价没有下来,但是开发商的利润空间真真实实的下来了。


在大多数人看来,现在经济收到疫情的冲击,整体环境展现出让人担忧的一面。


失业、降薪,中小企业面临倒闭,街面上的很多商铺已经关门了,这些都是真真切切的发生在我们身边的事情,也真真切切的影响着我们每一个人。


在每个家庭固定的支出没有办法降低的情况下,那也就只能把置业的事情再缓一缓了。


这也就是为什么大部分购房者觉得房价一定会降低的原因,饭都快吃不上了,哪有钱买房子?这样的情况下,开发商再不降价,他的房子都卖给谁呢?


这样的逻辑看上去似乎是无懈可击。


那我们就在购房者可以暂时缓一缓再买的前提下,看看如今楼市都有什么样的变化,和菏泽楼市接下来可能会发生的走向。



01一线城市楼市的改变


因为楼市的改变是有传导的,所谓的传导性是指,房价的波动会在时间和空间上从一线城市慢慢的传导到三四线城市的,那我们先来看一下一线城市深圳和上海的楼市价格变动。


我们先来看看深圳,近几天,深圳的楼市政策又成为圈内人讨论的热门话题,我们先来看一条政策。


4月16号深圳市住建局,规划局和自然资源局联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》。


通知内容里明确提到,深圳需要加快商品房的供应,平息因为疫情导致供应减少,而引起市场价格波动。


这个通知的意思已经很明显了,就是深圳房源现在供不用求,大幅度涨价,需要通过增加新房源的方式来缓解房价上涨的速度。


从深圳以上的做法可以看出,深圳的房价还是有上涨的动力的


再来看看上海的房价,上海某热门楼盘,开盘短短七日就被抢售一空。而且清购该楼盘的房源的大都是住在附近的本地居民。


但这种情况只限于上海的热门楼盘,得是产品好,区位配套也都跟得上的楼盘才行。其他一些区位较差的楼盘,成绩就没有想象的那么乐观了。

在不接受大量人口涌入之前的上海,楼市算不上火热,房价也算不上大幅度上涨,最多只是回暖而已。


在一线城市已经有所回升的情况下,我们再来看看菏泽的楼市。


很显然,楼市回暖甚至是涨价的风还没有彻底的刮到菏泽。


据了解,菏泽三月份的成交量成绩还是不错的,但是这些成交都是几个热门楼盘通过大幅度的优惠换来的,这几个热门楼盘几乎能占到总成交的三分之一。


造成三月份楼市回暖的原因除了几个热门大幅度的优惠之外,还有一些人为因素


因为三月份受疫情影响严重,一部分租房住的人,在返城的工程中遇到了很多的麻烦,租房给大部分的人造成了极大的不便利,这也奠定了一部分人买房的决心。


另一方面,三月份的房价对于观望很久的购房者来说,确实有不小的诱惑力。


但是除了那几家热门的楼盘以外,至今,大部分的楼盘销售成绩惨淡。


本想三月份开始菏泽楼市会回暖,但谁也没想到,四月份来了一场倒春寒。



02二手房市场导向

反观楼市二手房市场,其实二手房才是楼市销售状况的照妖镜,二手房数据的变动,一直是楼市变天的指向标。


因为二手房市场相对于新房市场来说,是比较纯粹的,在政策统一的基础上,二手房市场是买卖双方的交易活动,没有掺杂开发商的炒作,更能反映房地产市场真实的需求状况。


而有意思的是,我经常听到有些同行跟我抱怨,二手房越来越不好做了。


朋友三月份挂在网上的房子,是太原路菏泽文化城的一个86㎡的小两室,仅售55万,她本人现在居住在济南,本想着这个面积段的小两室应该是很好卖的,但是整整两个月了,挂在网上,除了中介给她打过电话之外,就很少有人跟她咨询了,她有不愿意降低价格,现在只能说要简单装修一下,租赁出去。


二手房的成交状况越来越差了。除了菏泽现在准现房和现房的增加冲击着二手房市场的原因之外,购房者对于购房的需求的确是变低了。



03地块发生变化

虽然现在房地产没有我们想象的那么景气,但是我们最近为什么会看到很多政府出土地的新闻呢?


一方面,房地产市场要保持稳定,另一方面,大家的生存问题也要解决,所以,地方财政的压力也是很大的。


在这种情况下,地方财政很可能迫于压力,转向在土地市场上发力掘金。


土地市场供应一般会发生两种情况,一个是郊区土地供应,一个是城市中心土地供应


就菏泽目前的二市场来看,菏泽市中心的土地供应是越来越少了,因此在菏泽各个楼盘大幅度打折优惠促销的情况下,菏泽市中心的几个楼盘,并没有放下自己的身段,价格依然坚挺,因为人家学区好,地段好,交通好,根本就不愁卖。


但是,打算在菏泽市中心地块置业的购房者应该注意了,一旦该地块出现一个地王,那周边的几个楼盘的价格可就坐不住了。


另外就是在城市的郊区地块置业,核心地块是卖一块少一块的,这样一来,开发的眼光就必须放到城市的郊区。


如果说菏泽市中心地块的价格是靠区位取胜的,那菏泽市城郊地区的项目总价就是靠量取胜的。


如果说你的预算只够在菏泽市郊买房的话,那也尽量考虑一下东南片区的靠近市里一些的楼盘,不然的话,买的时候兴致勃勃的,开发商会给你画一个大饼,让你误以为几年之内你所在的地块就会变成下一个菏泽市中心,但是实际上,五年甚至十年过去了,你买的项目依然是城乡集合部孤零零的一枝独秀。


所以,购房者千万不要去赌一个偏僻的地方的发展,因为到最后可能没等来配套,光站岗也站傻了。


其实房地产市场不光是价格和政策发生了变化,还有不少的地方都在偷偷的发生着改变。



04拆迁房不要再赌了

拆迁房千万不要再赌了。


从前几年来说,一夜暴富的方法除了中彩票就是老家拆迁了。


但是不知道大家有没有发现,现在菏泽是去要拆迁的地方越来越少了,拆迁的速度也是越来越慢了。


其实这都跟一项关于拆迁的政策有关系。


4月14日,国务院常务会议公布了一项关于城市建设的重要会议,通告最核心的观点就是,在下阶段的撑死建设中,要大力推进城镇老旧小区改造。政策的目的有两个,一个是改善居民的居住条件,另一个就是扩大内需。


这就意味着,政府赋予老旧小区的态度发生了转变,从一开始的拆改留变成了如今的留改拆,值得注意的是,只要是参加改造的老旧小区,至少7~10年内是不会再进行拆迁的。


这也就意味着,拆迁的几率越来越小,要是把宝都押在拆迁上,那很有可能会竹篮打水一场空。


房子,真的有可能就不拆了!



05商业千万别碰!

商业类的置业最好就不要碰了。


商业类置业一般是是指商铺和商住


先来说说商铺。互联网购物冲击下,商铺似乎越来越难做了,一些老旧商铺甚至出现价格再低都没有人租赁的情况,现在的一些新项目,商铺的销量也不是很乐观。


所以想要买商铺投资的,别人也不傻,大家明明知道生意不好做,怎么还会甘愿当接盘侠呢?


再来说说商住,这里所说的商住主要是指小产权的写字楼和公寓。


首先来说,菏泽市场上正经的公寓并不多,有很多的公寓产品甚至都是卖不出去的写字楼改的,所以可居住性很低。


另外,菏泽是一个人口流失比较大的城市,没有那么多的人口流入,没有那么多的商家入驻,要这么多的写字楼有什么用呢?所以我们经常看见自己公司隔壁的房子时常是空着的,或者低价转租给一个皮包公司,没有几天,公司倒闭了,连人影都看不到。


所以,商业、商住,最近这段时间别碰,还是看看城市的发展再做决定吧!



06公积金的变动

公积金制度或将发生变动?


对于购房者来说,公积金这个东西大家一定不陌生,因为用它贷款买房在,真的很划算,但是最近也出现了另外一种声音。


重庆市原市长黄奇帆在2月11号和415号两次发文讲到取消公积金制度,并将其转化为年金形式来回补职工。


那么问题来了,第一年金是不是只有退休才能用?第二有多少企业能把这个年金发出来?


公积金本来就是政府为了给购房者减负采取的政策,要是公积金变成了年金的话,它存在的意义是什么?还不如拿这些钱给自己变成保险。


黄奇帆在两次发文之后,媒体也在纷纷讨论这个事情,讨论的方向大概就是,公积金是否要真的退出历史的舞台了?


不过就菏泽目前的状况来看,政府还是鼓励使用公积金的,所以如果您现在正在打算置业的话,能用公积金就用了吧,指不定哪天就真的不能用了!


手里的现金究竟是拿去投资还是留在手里?


如果你的投资有百分之百的把握挣钱的话,你可以去投资。


但是如果手里没有多余的现金,不建议把仅剩的存款拿去投资,因为现在这种大环境下,我们手里没有现金,就没有一点抵御风险的能力,所以,现金流还是要准备好的。


如果,你现在在购房,能付30%的首付,就千万不要付一半,现金应该花在提升自己的抵御风险的能力上,而不是为未来增加不确定的压力。



最后,再多啰嗦几句吧。


首先,写下这篇文章的目的并不是先恐吓或者鼓吹些什么。


菏泽现在的房价情况是比较稳定的,未来一段时间内都不会大幅度的跳动。


对于想要改善型的购房者来说,可以先观察一下房价的走向,但是对于刚需来说,瞅准机会,在合适的时机下手就是了。


因为房价的变化,楼市的走向,对于刚需者置业来说影响是比较小的。


楼市虽然说不上瞬息万变,但是在很多时候,都是出其不意的给我们一个惊喜或者是惊吓。


没有一个人能够非常精准的预测楼市的走向


对于我们大多数人而言,在房价变动的时候,我们只要能保持理智,不要被营销政策所左右就已经很好了。


买房子这件事,是随着大环境的变化顺势而为,而不是自作聪明的另辟蹊径。


看清大方向,我们就基本可以在复杂的楼市中找自己的出口了!


(免责声明:以上只代表个人不成熟的观点,楼市复杂,大家根据自己的情况斟酌,以上建议不构成说教等指向性行为。)