赶紧收藏！九江二手房购买流程详细指南来了！
近几年
在九江关注二手房的人越来越多
有不少小伙伴表示：
还是不清楚二手房购买流程？
不知道买二手房应该注意什么问题？
不打紧，
今天小编为大家整理二手房的相关事宜，
超干的干货请收好！
（1）九江买二手房限购吗？
九江的二手房同样限购，跟新房限购政策是一样的。
目前九江执行的买房政策是：针对不同群体，实行不同程度上的限购。
►本市户籍购房人家庭成员在限购区仅有一套住房或无住房（含住宅性质公寓，下同）可以购买一套；
►非本市户籍购房人家庭成员限购区无住房只可以购买一套；
限购区域：从长江大桥起，沿福银高速至庐山大道立交桥交汇处，沿庐山大道向东南(含加州风情项目)，至庐山大道与濂溪大道交汇处，沿濂溪大道向西，至濂溪大道与十里大道交汇处，沿九园路向西(含半山溪谷项目)，至九园路与通岭大道交汇处，沿八里湖西岸道路至八里湖北大道大桥处，沿八里湖新开河至长江，以上路段、河流与长江形成的闭合范围。
（2）买二手房的流程是什么？
01
定好目标
不管是用于刚需还是改善，大家在决定买二手房之前都会有一个心理预期：
1、我能在哪个区域购买、再是我想在哪个区域购买
2、我心理预期的建筑面积区间是多少，60-90㎡还是95-150㎡等等。
3、我的预算是多少？这个很重要（理性消费脸.jpg)
02
选房 & 看房
选房：选择一家靠谱的中介，通过中介进行选房。选房时最好带上一个朋友或者伴侣多一个参考意见。经常上网的朋友可以自行通过各大网站平台进行选房。提前做好功课，心里有个底。
看房：多多了解房屋的区位、周边配套设施、户型，网上看到的和你实际看到的多少有点区别。
03
产权查询
买方选中房屋后，需查看所购房屋的产权证书，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。
04
签约订房
这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。
在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评估，这个过程一般来说要5-7个工作日。
05
支付房款
支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。
如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
06
缴纳税费
按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
凭完税契证到土管部门办理国土证。凭完税契证到房管部门办理房产证。
购买二手房要交纳的税费主要有包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。交完税后，卖方再将房屋过户给买方。
07
物业交割
买卖双方在进行房屋交付时，需要查看一下房东之前的水、电、气、物业费用是否结清，户籍是否占用，学区房注意学籍是否被占用。
如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交交割完成后业主交付钥匙。
08
付余款，完成交易
买方领取到房屋所有权证后，向卖方付清余款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，二手房交易完毕。
09
恭喜这位朋友，喜提新房
1、契税
首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。
首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。
二套房房屋面积＞90平，契税为2％。
注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。
2、增值税及附加税：购买二手房，需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，满2年可以免征增值税，满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年。
3、中介费：中介费一般为房屋成交价格的1-3％。
4、贷款担保费房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准。
5、个人所得税：一般征收房屋价款的1％。满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。
备注：名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，税费很多情况都是由买方来缴纳的。
如果需要银行贷款，则在上述费用基础上加上评估费评估总价=贷款金额÷ 贷款成数 评估单价=评估总价÷面积
备注：在满足客户贷款条件下，评估单价应在允许的范围内，也就是说高评低评是有限度的。
整体来说，二手房交易的税费是一大笔资金啊，大家心里有没有一种钱掉了的感觉？反正我是大大的有了……
（4）买二手房时应该注意避哪些雷？
01
土地使用年限是否明确
关于房屋使用年限，比如：开发商是2008年拿到的土地，2年后交房，且新业主入住，10年后房主将房屋转让，这个时候买方买到的这个二手房的产权年限还剩余70-2-10=58年。
此时，买方就要好好考虑，按照同地段70年产权商品房价格购买此二手房，是否划算。
02
房屋产权是否准确
买卖双方签订购买合同时，买方一定要确认正在交易的房屋，是否已经得到房屋共有人的同意。若一房屋有多个共有人，却只有部分共有人同意出让，在这种情况下，买卖合同很有可能是无效的。
03
交易房屋是否在租
“ 买卖不破租赁” 也就是说，房屋买卖合同不能对抗事先生成的租赁合同。不管这个房子怎么买卖，租户一样有权继续居住下去，直到合同时间结束。
一旦发生正在交易房屋的租赁合同还未到期这种情况，买方得到的就是一个不能及时入住或者投入使用的房屋。
04
上证人数&户口迁出
房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
同时，在签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。
05
明确违约责任
明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
说了这么多，希望能帮到近期打算买二手房的各位小伙伴们！你如果不了解交易流程以及各类税种，就快快藏了吧，我允许。
如果有什么需要补充或者说错的地方，大家可以在评论区指正，也欢迎更多有买卖二手房经验的九江人来透露内行消息鸭！
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